يشير الاستهلاك الى خطة مدفوعات قرض الرهن العقاري الشهرية. وهي تطبيقات تهدف الى تسديد دفعاتك على شكل أقساط، عند شراء العقارات. يستخدم جدول الإهلاك أيضًا، لإظهار تفاصيل سجل الحساب، لمدفوعات القروض الأخرى، مثل بطاقات الائتمان.
توضح لك خطة الاستهلاك، مقدار الفوائد التي يتم دفعها من اقساط الرهن العقاري الشهرية، إلى الفائدة ومقدار المبلغ الذي يتم دفعه للمبلغ الأساسي، حتى تتمكن من التخطيط لنفقات رأس المال الخاصة بك. على الأرجح، ستحصل على قرض عقاري لتغطية السعر عندما تقرر شراء منزل. يتم احتساب مبلغ الفائدة على هذا القرض الذي يمنحك إياه البنك، على المبلغ المتبقي في الرصيد الأساسي ضمن خطة الاستهلاك، بدلاً من مبلغ القرض الأصلي. بعد مقدار معين من المدفوعات، ينخفض مبلغ الفائدة.
يجب علينا تذكير أولئك الذين سيستخدمون قروض الرهن العقاري، أنه كلما انخفض رأس المال في الأجر المرتفع الثمن الذي ستدفعه، مثل المنزل الذي ستشتريه، انخفضت الفائدة على رأس المال. لكن بالطبع، إذا كنت تحاول حساب المبالغ الشهرية واحداً تلو الأخرى، فقد تتعثر، لذا إذا لم تكن خبيرًا ماليًا، فقد تكون عمليات الدفع هذه متعبة ومخيفة للغاية. خطة الدفع هذه، المصممة فقط لهذه المواقف، تجعل عملك أسهل، وتمنحك حرية إنفاق أموالك كما يحلو لك.
ما هو الغرض من الاستهلاك؟
توضح خطة الاستهلاك كيفية تطبيق مدفوعات القرض التي سحبتها من البنك على أنواع محددة من القروض. وبالتالي، تظل الدفعة الشهرية كما هي، ويتم تقسيمها بين المصاريف الأخرى، مثل تكاليف الفائدة وفقًا لمقدار المبلغ الذي يدفعه المقرض للقرض، مما يقلل من رصيد القرض والضرائب العقارية. تساعد هذه الصفقة والخطة، أولئك الذين لا يتمتعون بالخبرة في هذه المجال أو في نطاق التدفق النقدي وتوفير الوقت والمال، لأولئك الذين لا يرغبون في حساب خطط الدفع الخاصة بهم.
إذا أردنا شرح هذه الخطة ببساطة، فإن قرض الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه، ينشئ خطة سداد في السنة والشهر اللذين توافق عليهما، وتساعدك جداول الاستهلاك على فهم كيفية عمل القرض. بهذه الطريقة، لن تواجه مدفوعات فائدة إضافية في المستقبل.
ما هي الية عمل الاستهلاك؟
الاستهلاك هو جدول زمني محدد، يسرد كل دفعة قرض شهرية، ومقدار الفائدة التي يتم تسديدها من كل دفعة، ومقدار المبلغ الذي يتم دفعه مقابل رأس المال. يحتوي كل جدول استهلاك على العناصر التالية.
- الدفعات المجدولة: يتم سرد دفعاتك الشهرية المطلوبة بشكل منفصل حسب الشهر طوال مدة القرض.
- الدفعة الأساسية: بعد تطبيق الفائدة، يسدد ما تبقى من مدفوعاتك ديونك.
- مصاريف الفائدة: يذهب جزء من كل دفعة مجدولة إلى الفائدة، ويتم حسابها بضرب رصيد القرض المتبقي في معدل الفائدة الشهري.
على الرغم من تساوي إجمالي مدفوعاتك كل شهر، ستلاحظ سداد الفائدة وأصل القرض بمبالغ مختلفة كل شهر، بفضل هذه الخطة، لأن تكاليف الفائدة تكون على أعلى مستوى في بداية سداد القروض المصرفية. مع مرور الوقت، يذهب المزيد والمزيد من كل دفعة إلى رأس مالك، وستدفع فائدة أقل نسبيًا كل شهر.
إذا قسمنا تنفيذ خطة الاستهلاك هذه إلى خطوات، فسيكون كالتالي:
- إذا أخذ الشخص قرضًا، على سبيل المثال، قرض سيارة أو قرض منزل أو قرض شخصي. ستشمل هذه القروض متغيرين: الرصيد الأساسي وإجمالي الفائدة المستحقة. في حين أن القرض المسحوب يشكل رأس المال، فإن عامل الجذب الطبيعي هو دين مختلف يتم دفعه على رأس المال، ويتم تحديده من خلال سعر فائدة القرض.
- يبدأ المقترض في سداد مدفوعات دورية. عندما يمنح البنك القرض، يبدأ المقترض في عملية دفع القرض عن طريق سداد دفعات منتظمة شهريًا أو سنويًا. مع سداد القرض، يتقلص الرصيد المستحق. وبالتالي، فإن معدل الفائدة على رأس المال سوف يتغير حتى يذهب كل مبلغ إجمالي للدفع إلى رأس مال أكبر وفائدة أقل.
- بعد فترة معينة وعدد محدد من الأقساط الشهرية، سيدفع المقترض أولاً، المبلغ الأساسي حتى ينتهي من سداد القرض. إذا تم السداد بشكل منتظم، يختفي المال المدفوع للفائدة ويتم دفع المبلغ الأساسي. هذه الخطة ستوفر المال بالتأكيد.
كيف يتم حساب استهلاك العقارات ؟
لحساب الاستهلاك السنوي للعقار، عليك قسمة أساس التكلفة على العمر الإنتاجي للعقارات. يجب أن يتم ذلك على النحو التالي.
الاستهلاك في أي سنة كاملة = التكلفة / العمر
يُؤخذ الاستهلاك الجزئي للسنة، عند بدء تشغيل العقار في الشهر الأول، على النحو التالي:
استهلاك السنة الاولى= (((12- الشهر ) + 0.5) /12) x (التكلفة / العمر)
لماذا يتم حساب فترة الاستهلاك؟
إن معرفة المبلغ الإجمالي للفائدة التي يتعين دفعها على الأقساط التي ستسددها بناءا على تكلفة القرض، هو حافز جيد لك، من اجل تسديد الدفعات الأساسية في وقت مبكر. عندما تقوم بسداد دفعات إضافية تقلل من رأس المال المستحق على القرض ضمن خطة الاستهلاك، فإنها تقلل من عدد الدفعات المستقبلية التي يجب أن تُخصص للفائدة. هذه الخطة هي السبب في أن مبلغًا إضافيًا صغيرًا يمكن أن يُحدث فرقًا كبيرًا.
بمعنى آخر، تم وضع هذه الخطة لأنها توفر المال والوقت في مدفوعات قرضك.
ما هو الاستهلاك السلبي للعقارات؟
الاستهلاك السلبي هو مصطلح يخص المدفوعات، يشير إلى زيادة في الرصيد الأساسي بسبب الفشل في تلبية الفائدة على القرض. على سبيل المثال، إذا كانت دفعة الفائدة على القرض 300 دولار وكان المقترض يدفع 200 دولار فقط، فسوف يقوم بمقارنة الفرق البالغ 100 دولار بالرصيد الأساسي للقرض.
يتم تخفيض الرصيد الأساسي لقرض بنكي تدريجيًا عندما يقوم المقترض بسداد المدفوعات. ومع ذلك، فإن الظاهرة العكسية هي نمو الرصيد الرئيسي إذا فشل المقترض في دفع قرض الإهلاك السلبي. يسمح الاستهلاك السلبي للمقترضين بتحديد مقدار الفائدة من كل دفعة شهرية يختارون دفعها. ثم يتم إضافة مبلغ الفائدة التي يختارون عدم دفعها إلى الرصيد الرئيسي للرهن العقاري.
كيف يؤثر الاستهلاك على بيع المنزل؟
يتم تضمين الاستهلاك في مبلغ الضريبة التي سوف تدين بها عند بيع العقارات الخاصة بك. تحدد المصروفات ضمن خطة الاستهلاك في النهاية، مكاسبك أو خسارتك عند إجراء البيع، حيث إن التكاليف في خطة الاستهلاك تخفض أساس التكلفة الخاصة بك على العقارات.
إذا كنت تحتفظ بالعقار المُقرض لمدة عام واحد على الأقل، وقمت ببيعه لتحقيق ربح أكبر، فسوف تدفع ضرائب طويلة الأجل على أرباح رأس المال. بالإضافة إلى ذلك، بناءً على مستوى دخلك الشهري، فإنك تتحمل رسومًا إضافية أيضًا. إذا كنت من دافعي الضرائب ذوي الدخل المرتفع، فقد تتكبد ضريبة دخل استثمار صافية قدرها 3.8٪ أيضًا.
هل يجب حساب الاستهلاك قبل شراء المنزل؟
لا يمكن استرداد تكلفة الأصول بالكامل في سنة شرائها، وعادة ما تسترد سعر الأصل الرأسمالي بمرور الوقت باستخدام خصومات الاستهلاك. هناك بعض التفاصيل الدقيقة لتصفية جدول الاستهلاك الخاص بك. على سبيل المثال، يتم تطبيق قواعد مختلفة بناءً على كيفية حصولك على العقار.
العقارات المكتسبة بالائتمان، والمبلغ القابل للاستهلاك هو سعر شراء الأصل، مطروحًا منه أي خصومات، بالإضافة إلى ضرائب المبيعات ورسوم التسليم ورسوم الإعداد. يضاف الى ذلك ايضاً، الرسوم القانونية والمحاسبية والطوابع ورسوم التسجيل والملكية / التأمين والمسوحات وضرائب العقارات، التي يتم دفعها للبائع مقابل العقار.
أساسك الموروث القابل للإهلاك، هو نفس أساس المتبرع في وقت التبرع. لذلك فهي ليست مهمة كغيرها.
بمعنى آخر، إجابة السؤال “هل يجب أن أحسب الاستهلاك قبل شراء منزل” لا تحتاج إلى تخطيط صريح، لأن العقار يوفر لك ربحًا بعد السنة الأولى، اعتمادًا على الوضع الاقتصادي في ذلك الوقت.
ما مقدار الاستهلاك الذي يتعين علي سداده عند بيع منزلي؟
يغطي الاستهلاك 20٪ من قيمة الأرض للمنزل الذي تشتريه، و مع ذلك تحقق من فاتورتك الضريبية أو أحدث تقييماتك للحصول على أرقام دقيقة. تذكر أيضًا أن قيمة الأرض والمباني الخاصة بكل عقار مختلفة. على سبيل المثال، إذا اشتريت منزلًا مقابل 200000 دولار أمريكي، وأظهرت فاتورة الضرائب أن الأرض هي 20٪ من قيمة المنزل، فإن أساس تكلفة الاستهلاك هو 80٪ من سعر الشراء، أو 160000 دولار. هذا يعني أنه لا يمكن اهلاك 40.000 دولار.
أنت مدين بأقل من القاعدة الضريبية الحالية الخاصة بك لأي استهلاك تداعي به. لن تكون مديناً بضريبة إعادة شراء الاستهلاك الا اذا بعت المنزل مقابل خسارة. لقد انخفض مستوى السوق بشكل كبير، ولا يمكنك الاحتفاظ بالمنزل بعد الآن. أنت تخفض خسائرك وتبيع بقدر ما تستطيع، بأقل مما دفعته في الاساس.
ماذا يحدث عندما يتم استهلاك العقار بالكامل؟
قد تصل العقارات المقتناة لغرض الاستحواذ إلى إجمالي الاستهلاك، عندما يتم استحقاق مخصص انخفاض القيمة مقابل التكلفة الأصلية، إذا وصلت إلى نهاية عمرها الإنتاجي أو كان لها عائد أعلى من الأرباح المتوقعة. يمكن أن تكون طريقة الاستهلاك ثابتة أو معجلة للعقارات. يتم استهلاك الأصل بالكامل في دفاتر البنك، عندما يتطابق الاستهلاك المتراكم مع التكلفة الأصلية. على سبيل المثال، إذا اشتريت منزلًا بمبلغ 300000 دولار، وبعد المطالبة باستهلاك 100000 دولار، فإنك تبيع العقار في السوق مقابل 500000 دولار، وضرائب أرباح رأس المال على الأرباح البالغة 200000 دولار، وإعادة الشراء على قيمة الاستهلاك البالغة 100000 دولار. و عليك ان تدفع الضرائب.
الاستهلاك مقابل الاهلاك ما الفرق؟
في حين أن الاستهلاك هو ممارسة توزيع تكلفة الأصل غير الملموس على عمره الإنتاجي، فإن الاهلاك هو إنفاق الأصل الثابت على مدى عمره الإنتاجي. لذلك، يحتاج الاستهلاك إلى فترة من الوقت للكشف عن مكاسبه الحقيقية في هذا الاستثمار. ويجب أن نعتبر أنه سيتأثر أيضًا بالتغيرات التي تطرأ على البيئة خلال هذا الوقت. يجب تخطيط الاهلاك وتسجيله على قيمة التخفيض التدريجي للأصل الملموس على مدى عمره الإنتاجي عن طريق تحميله على المصروفات.
لغرض التحليل بشكل أساسي، فإن المقارنة الحاسمة بين الاستهلاك و الاهلاك هي أن رسوم الاستهلاك من تكلفة الأصل غير الملموس، في حين أن الاهلاك يقوم بذلك بالنسبة للأصل الملموس.
مثال على الأقساط في العقارات
يشير الاستهلاك في العقارات إلى عملية سداد قرض أو دين من خلال دفعات منتظمة على مدى فترة زمنية محددة. مثال على الأقساط في العقارات قد يكون صاحب المنزل الذي يأخذ قرضًا عقاريًا لشراء عقار. عادة ما يتم هيكلة الرهن العقاري كقرض طويل الأجل ، حيث يقوم المقترض بسداد دفعات منتظمة (مثل الأقساط الشهرية) تشمل كلاً من رأس المال والفائدة. رأس المال هو المبلغ المقترض ، والفائدة هي تكلفة اقتراض المال. بمرور الوقت ، عندما يقوم المقترض بسداد مدفوعات الرهن العقاري ، ينخفض الرصيد الأساسي وتزداد حصة الملكية في العقار (حقوق الملكية). يتم تنظيم مدفوعات الرهن العقاري بحيث يذهب جزء من كل دفعة لسداد أصل الدين ، ويذهب الباقي لدفع الفائدة. تُعرف هذه العملية باسم الأقساط ، وهي تسمح للمقترض بسداد الدين تدريجيًا خلال فترة زمنية محددة ، عادةً 15 أو 30 عامًا.